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Notar und Vertrag

Muss ich Mängel beim Hausverkauf angeben?

Welche Mängel Sie Käufern sagen müssen, warum gekauft wie gesehen nicht immer schützt und wie Sie bekannte Mängel sicher im Kaufvertrag festhalten.

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KaufvertragBekannte MängelKeller feuchtDach undicht

Welche Mängel Sie nennen müssen

Entscheidend sind zwei Fragen: Kennen Sie den Mangel? Und sieht ein Käufer ihn bei einer normalen Besichtigung? Ein feuchter Keller hinter frischer Farbe, ein Dach, das bei Sturm tropft, ein früherer Wasserschaden: Das sind versteckte Mängel, die Sie ungefragt nennen müssen.

Der Bundesgerichtshof hat das 2023 bestätigt: Ein Verkäufer muss über Umstände von erheblicher Bedeutung auch ungefragt aufklären (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22).

Was jeder sieht, müssen Sie nicht extra sagen

Ein Verkäufer darf davon ausgehen, dass Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, dem Käufer auffallen. Ein sichtbar gesprungenes Fenster oder eine alte Haustür müssen Sie deshalb nicht eigens erwähnen.

Vorsicht ist geboten, wenn ein Mangel nur scheinbar sichtbar ist. Liegt ein Hinweis irgendwo in einem dicken Ordner, reicht das nicht ohne Weiteres. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Verkäufer nicht erwarten kann, dass der Käufer jede Unterlage durchsucht.

Warum gekauft wie gesehen nicht immer schützt

In vielen Kaufverträgen für gebrauchte Häuser steht ein Ausschluss der Haftung für Mängel, oft umschrieben als „gekauft wie gesehen“. Er schützt Sie vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie nicht kannten.

Haben Sie einen Mangel aber gekannt und verschwiegen, können Sie sich auf diesen Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Der Käufer kann dann zum Beispiel Geld zurückfordern oder Schadensersatz verlangen. Für verschwiegene Mängel gilt außerdem die regelmäßige Verjährung, die erst mit dem Wissen des Käufers beginnt. Sie endet nicht vor den fünf Jahren, die sonst bei Gebäuden gelten (§ 438 BGB). Ansprüche sind deshalb auch Jahre nach dem Verkauf möglich.

Was Sie jetzt tun können

Gehen Sie Ihr Haus vor dem Verkauf in Ruhe durch und notieren Sie alles, was Sie wissen:

  • Feuchtigkeit oder Schimmel, auch wenn sie behoben scheint
  • undichte Stellen an Dach, Fenstern oder Leitungen
  • frühere Schäden und Reparaturen
  • Umbauten ohne Genehmigung

Sagen Sie diese Punkte den Interessenten und lassen Sie sie in den Kaufvertrag aufnehmen. Der Notar kann die Liste im Vertrag festhalten. Wie der Termin beim Notar abläuft, lesen Sie im Beitrag Wie läuft ein Hausverkauf ab. Welche Papiere sonst in den Ordner gehören, steht unter Unterlagen für den Hausverkauf.

Beispiel

Ein Verkäufer weiß, dass der Keller nach starkem Regen feucht wird. Vor dem Verkauf streicht er die Wände neu, sagt aber nichts. Im Vertrag steht gekauft wie gesehen. Zwei Jahre später zeigt sich die Feuchtigkeit wieder. Weil der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat, hilft ihm der Ausschluss nicht. Hätte er den feuchten Keller in den Vertrag schreiben lassen, wäre der Käufer informiert gewesen.

Häufige Fragen

Muss ich auch Mängel nennen, die schon repariert sind?

Wenn die Reparatur den Mangel dauerhaft behoben hat, oft nicht. Ist unklar, ob das Problem zurückkommt, etwa bei Feuchtigkeit, sollten Sie es nennen. Im Zweifel lieber offen sagen und schriftlich festhalten.

Reicht es, wenn ich Mängel mündlich erwähne?

Mündlich ist besser als gar nicht, lässt sich später aber schwer beweisen. Lassen Sie bekannte Mängel deshalb im Kaufvertrag festhalten. Dann ist klar, was der Käufer wusste.

Wie lange kann ein Käufer Ansprüche geltend machen?

Für Gebäude gilt normalerweise eine Frist von fünf Jahren, die bei einem wirksamen Ausschluss entfällt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung, die erst mit der Kenntnis des Käufers beginnt. Im Einzelfall beraten Notar oder Anwalt.

Quellen

  1. § 444 BGB: Haftungsausschluss gesetze-im-internet.de
  2. § 438 BGB: Verjährung der Mängelansprüche gesetze-im-internet.de
  3. BGH, Pressemitteilung 159/2023 zu V ZR 77/22 bundesgerichtshof.de

Dieser Text wurde mit Unterstützung von KI erstellt. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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