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Wert und Preis

Wie wird ein Haus vor dem Verkauf bewertet?

Fachleute schauen auf drei Dinge: Verkäufe in der Nähe, Boden und Haus, bei Vermietung die Miete. So entsteht der Wert, und so schätzen Sie ihn selbst grob ab.

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500 m²

Warum die Bewertung vor dem Verkauf so wichtig ist

Wer den Wert falsch schätzt, verkauft zu billig oder gar nicht. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, das Haus bleibt lange im Angebot, und am Ende wird der Preis oft deutlich gesenkt. Ein zu niedriger Preis findet schnell einen Käufer, aber das Geld fehlt Ihnen. Den Preis macht der Markt: das, was Käufer in Ihrer Gegend gerade zahlen.

Erstens: der Vergleich mit Verkäufen in der Nähe

Gutachter und Makler schauen zuerst, was ähnliche Häuser in Ihrer Gegend zuletzt gekostet haben. Ähnlich heißt: vergleichbare Größe, ähnliches Alter, ähnliche Lage. Das Gesetz nennt das Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV).

Die Preise echter Verkäufe sammeln die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise. Viele veröffentlichen daraus Übersichten. Angebotspreise im Internet zeigen dagegen nur, was Verkäufer gern hätten, nicht, was Käufer am Ende bezahlt haben.

Zweitens: Boden und Haus

Ein großer Teil des Werts steckt im Grundstück. Was ein Quadratmeter Boden in Ihrer Gegend ungefähr wert ist, zeigt der Bodenrichtwert. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen und veröffentlicht ihn (§ 196 BauGB). Sie finden ihn im Internet im Bodenrichtwert-Portal Ihres Bundeslands. Fläche des Grundstücks mal Bodenrichtwert ergibt einen ersten Anhaltspunkt für den Wert des Bodens.

Zum Boden kommt das Haus. Hier zählen vor allem:

  • Wohnfläche und Aufteilung
  • Baujahr
  • Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen
  • Energieverbrauch

Was erneuert wurde, erhöht den Wert, etwa eine neue Heizung. Mängel wie ein feuchter Keller senken ihn, weil der Käufer sie bezahlen muss.

Drittens: die Miete bei vermieteten Häusern

Ist das Haus vermietet, zählt auch, was es einbringt. Fachleute rechnen dann mit dem Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV): Aus der Miete, abzüglich der Kosten, die der Eigentümer trägt, ergibt sich ein Wert. Für Käufer, die vermieten wollen, ist das oft der wichtigste Maßstab.

Bei einem Einfamilienhaus kann ein laufender Mietvertrag den Preis aber auch senken: Er geht beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB), und wer selbst einziehen will, kann das nicht sofort.

Online-Rechner und Bewertung vor Ort

Online-Rechner liefern nur eine grobe Spanne. Sie kennen Ihr Haus nicht von innen und rechnen mit Durchschnittswerten. Für einen Verkauf brauchen Sie einen begründeten Preis. Den ermittelt jemand, der die Verkäufe in Ihrer Gegend kennt, nach einer Besichtigung, etwa eine Maklerin, ein Makler oder ein Gutachter. Wann die Bewertung im Ablauf an der Reihe ist, zeigt der Beitrag Wie läuft ein Hausverkauf ab?.

Rechenbeispiel

Ihr Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, der Bodenrichtwert in Ihrer Straße liegt bei 300 € pro Quadratmeter. Der Boden allein ist damit rund 150.000 € wert. Dazu kommt der Wert des Hauses, je nach Größe, Alter und Zustand. Ähnliche Häuser in der Nähe wurden zuletzt für 380.000 bis 410.000 € verkauft. Daran orientiert sich der Preis, nicht an dem, was Sie selbst für richtig halten.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Im Bodenrichtwert-Portal Ihres Bundeslands. Suchen Sie im Internet nach Bodenrichtwert und dem Namen Ihres Bundeslands. Auskunft gibt auch der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Kreises.

Wie genau sind Online-Rechner?

Sie liefern nur eine grobe Spanne, weil sie den Zustand Ihres Hauses nicht kennen. Für einen Verkauf sollten Sie den Preis nach einer Besichtigung begründen lassen.

Steigert eine Renovierung den Wert um ihre Kosten?

Meist nicht vollständig. Was Käufern Kosten erspart, etwa eine neue Heizung oder ein dichtes Dach, zählt viel. Geschmackssachen wie eine teure Küche zählen weniger.

Quellen

  1. § 24 ImmoWertV (Vergleichswertverfahren) gesetze-im-internet.de
  2. § 27 ImmoWertV (Ertragswertverfahren) gesetze-im-internet.de
  3. § 196 BauGB (Bodenrichtwerte) gesetze-im-internet.de
  4. § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) gesetze-im-internet.de
  5. BORIS-D: Bodenrichtwerte in Deutschland bodenrichtwerte-boris.de

Dieser Text wurde mit Unterstützung von KI erstellt. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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