Wann ist ein Hausverkauf steuerpflichtig? Die zwei entscheidenden Fragen

Die erste Frage: Gehört Ihnen das Haus schon zehn Jahre?

Das Finanzamt interessiert sich beim Verkauf nur dann für Ihr Haus, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Haben Sie das Haus früher gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Dabei ist egal, ob Sie selbst darin gewohnt oder es vermietet haben.

Gezählt wird vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag, jeweils der Tag beim Notar. Wer kurz vor Ablauf der zehn Jahre steht, kann mit dem Verkauf also unter Umständen ein paar Wochen warten.

Die zweite Frage: Wohnen Sie selbst darin?

Auch vor Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus selbst bewohnen. Das Gesetz kennt dafür zwei Wege:

• Sie haben vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend selbst darin gewohnt.
• Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt.

Wichtig ist der zweite Weg, wenn Sie das Haus zuerst vermietet haben und später eingezogen sind. Für die drei Jahre zählen Kalenderjahre: Das mittlere Jahr muss voll sein, im Jahr davor und im Verkaufsjahr reicht nach dem Bundesfinanzhof schon ein kurzer Zeitraum, solange Sie durchgehend selbst darin wohnen.

Wann Steuer anfällt und worauf

Steuerpflichtig wird der Verkauf also vor allem bei Häusern, die vermietet sind oder leer stehen und die Sie noch keine zehn Jahre besitzen.

Dann zahlen Sie aber nicht auf den ganzen Kaufpreis, sondern nur auf den Gewinn. Das ist grob der Verkaufspreis minus dem, was Sie selbst für das Haus bezahlt haben, samt Kosten wie Notar und Grunderwerbsteuer. Bei vermieteten Häusern mindern die Abschreibungen, die Sie in den Jahren geltend gemacht haben, die Kosten und erhöhen so den Gewinn. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gerechnet. Liegen alle solchen Gewinne eines Jahres unter 1.000 €, bleiben sie steuerfrei.

Geerbt oder geschenkt bekommen

Haben Sie das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, beginnen die zehn Jahre nicht neu. Es zählt der Tag, an dem zum Beispiel Ihre Eltern das Haus gekauft haben. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist Ihr Verkauf steuerfrei, auch wenn Sie das Haus erst seit kurzem besitzen.

Was Sie vor dem Verkauf tun sollten

1. Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus und prüfen Sie das Datum.
2. Überlegen Sie, ob Sie in den letzten drei Kalenderjahren durchgehend selbst darin gewohnt haben.
3. Ist beides nicht eindeutig, fragen Sie vor dem Verkauf eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Wie der Verkauf insgesamt abläuft, zeigt der Beitrag Wie läuft ein Hausverkauf ab?.